2025년 10월 15일 기준
갭투자, 이제 정말 불가능해지나요?
혹시 요즘 "전세 끼고 집 사는 건 이제 끝났다"는 말, 들어보셨나요?
바로 오늘 정부가 발표한 ‘10·15 부동산 대책’의 핵심이 바로 이 부분입니다.
서울 전역은 물론, 경기 주요 12개 지역이 토지거래허가구역(토허구역)으로 묶이며
갭투자자에게는 사상 유례없는 강한 제동이 걸렸습니다.
서울 전역 + 경기 12곳, 전부 토지거래허가구역 지정
이번 대책에서 가장 눈에 띄는 변화는 지정 지역의 대폭 확대입니다.
서울 25개 자치구 전역은 물론, 경기 과천·광명·성남(분당·수정·중원)·수원(영통·팔달·장안)·안양 동안·용인 수지·의왕·하남까지
무려 12개 경기 지역이 함께 조정대상지역 + 투기과열지구 + 토지거래허가구역으로 묶였습니다.
즉, 이 지역에서 주택을 매입하려면 관청 허가가 필수이며, 2년간 실거주까지 의무화됩니다.
전세를 낀 매수, 즉 갭투자는 원천 봉쇄되는 셈입니다.
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그간 갭투자는 전세 세입자의 보증금을 레버리지 삼아 집을 여러 채 사는 방식으로, 집값 급등의 주요 원인 중 하나로 지목되어 왔습니다.
정부는 이번 규제를 통해 단기 시세 차익 목적의 투기 수요를 억제하고, 실거주 중심 시장을 만들겠다는 의지를 분명히 했습니다.
하지만 실수요자 입장에서도 마냥 반길 수만은 없습니다.
“허가 받아야 하고, 2년을 반드시 살아야 하니 자금 계획 세우기 정말 어렵다”는 의견도 많습니다.
대출·세금 규제도 함께 강화됩니다
15억 초과 주택의 대출 한도가 축소됩니다.
기존에는 시세와 무관하게 6억까지 가능했지만,
이제는 15억 초과~25억 이하는 4억, 25억 초과는 최대 2억으로 대폭 줄었습니다.
또한 스트레스 DSR 산정 금리도 1.5%에서 3.0%로 올라,
소득 대비 대출 가능액이 더욱 축소됩니다.
여기에 다주택자의 취득세와 양도세 중과, 장기보유공제 배제 등 세제 강화까지 맞물리며, 투자 수요는 위축이 불가피해 보입니다.
그렇다면 무주택자에겐 기회일까요?
한편에선 이번 대책이 무주택자에게는 장기적 기회가 될 수 있다는 분석도 나옵니다.
단기적으론 거래량이 급감하겠지만, 시간이 지나면 투자 수요가 빠진 자리에서 실수요 중심의 가격 안정 효과가 기대되기 때문입니다.
하지만 청약 문턱 역시 올라갔습니다.
1순위 요건이 ‘통장 2년+세대주’로 강화되고, 재당첨 제한도 최대 10년까지 확대되었습니다.
맺음말: 갭투자의 끝, 부동산 시장의 재편 시작
2025년 10월 15일 발표된 부동산 대책은 단순한 규제를 넘어 시장의 체질을 바꾸겠다는 의도로 읽힙니다.
갭투자의 구조 자체를 흔들고, 실거주 중심으로 방향을 전환하려는 신호탄입니다.
이제는 투자의 시대가 아닌 '거주' 중심의 전략이 필요한 시기입니다.
무주택자라면 자금 계획을 다시 짜고, 다주택자는 보유전략을 재검토할 때입니다.
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